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報告來源：中國指數研究院▲長租公寓迅速躥紅的原因究竟是什麼？其在成都租賃市場有多大？為何吸引各路資本大舉進入？近日，成都商報記者對長租公寓市場進行了走訪。長租公寓現狀：多品牌進駐，成都約3萬間全精裝配品牌家電、健身房臺球室公共廚房等公共區域、定期組織飯局游戲等社群活動，以上這些是最能體現長租公寓附加值的配套設施。2017年12月24日，成都商報記者來到龍湖冠寓解放路店。這是一個由1~4層的社區底商+上千間公寓構成的商業大廈，在5~6樓近千平米的公共活動區，樓下設有臺球室、影視廳、小型健身房、餐吧區，樓上則有書吧、電影區等公共區域。一套30平米的大單間，月租金大約在3000元左右，比同區域相同品質的普通租賃房屋高出10~20%左右。據龍湖冠寓品牌相關負責人介紹，在2017年已開業的4家冠寓門店，平均出租率均已超過90%。作為首個布局成都并開始運營長租公寓的品牌開發企業，龍湖的冠寓已成為長租公寓的一個縮影，一定程度上反映了當前長租公寓的市場需求。目前，在成都市場，已有優客逸家、龍湖、萬科、鏈家、魔方等多個市場主體紛紛宣布布局長租公寓，此外，還有七天、如家等連鎖酒店加入其中。據記者不完全統計，目前成都市場上的品牌長租公寓約30000間。4種開發模式：排名前十房企，全國布局均已過萬面對長租公寓巨大的藍海，開發商、經紀公司等房地產上下游企業紛紛成立長租公寓品牌，市場規模不斷擴大。據戴德梁行上月剛剛發布的報告顯示，自2010年長租公寓開始發端，目前龍頭房企布局的長租公寓已初具規模，行業排名前十位的企業，在全國管理的房間數量都已過萬！其中，根據參與主體的不同，長租公寓又分為以下幾種模式開發：1、房企隨著租賃住房用地入市和戰略布局的重要方向，開發商已成為長租公寓的核心力量，包括龍湖冠寓、萬科泊寓等，其中，龍湖冠寓作為最早布局成都的開發企業，從2017年3月至今已開出8家門店。而據成都龍湖冠寓發展部總監胡大勇此前宣稱，2018年還將在蓉新開4000間冠寓房源，在2020年之前，在成都市場的房源保有量將突破10000間。2、中介/房地產服務商長期接觸房東和租客的房地產中介，具備豐富的用戶數據儲備，并能推出更契合用戶需求的產品。其中的代表當屬鏈家的自如公寓和世聯的紅璞。目前，鏈家的自如公寓已宣布將在近期在成都布局。3、獨立公寓品牌這是目前長租公寓中布局較早、也較為活躍的組成部分，多個品牌已獲得B輪甚至C輪融資，規模正在不斷擴大。其中如優客逸家、YOU+公寓、魔方公寓等已布局成都。4、酒店/金融除了以上三種運營主體之外，目前連鎖酒店集團、銀行甚至京東、支付寶等也通過自身或合作方式涉足長租公寓市場。兩種業態布局：輕重資產并舉，分散與集中互補目前成都長租公寓表現為兩種業態：一種是集中式公寓，主要為開發商經營、同一個物業運營的長租公寓；另一種則是分散式，如鏈家、優客逸家的長租公寓。另外，就長租公寓運營來說，又分為輕資產運營和重資產運營。輕資產運營以鏈家為例，主要通過承租第三方產業，然后通過統一裝修后再出租。重資產運營則以龍湖冠寓為代表，其產業是企業自有產業，通過改造后出租。不過，日前龍湖集團成都公司總經理陳序平表示，2018年，冠寓還將在城東、城南、城西南等主流地段加速布局，且將采用輕重并舉的拓店策略。除龍湖自有物業之外，將以10年以上長期租賃或收購的方式，對優質物業進行整體打造。輕重資產的比例約為1:1。而前文所述的龍湖冠寓解放路店便是龍湖與成都本土開發商瑞升合作、打造輕資產化的一個典型項目。相比之下，輕資產分布較為分散。以成都優客逸家為例，其主要以分布式公寓為主，遍布成都主城區以及溫江、郫都、龍泉驛、雙流近郊區域，同時有數個集中式公寓，如保利星座、匯錦城、清鳳時代、西部智谷等，目前運營房近20000間，服務租客超40000人。另外，魔方公寓于今年年初進入成都市場，目前在青羊區和武侯區有文殊院店和雙楠店兩家門店，出租率均達到95%以上，近期預計還將開業兩家門店。優劣對比：整體改造運營，房產增值存更大可能對于長租公寓集中式和分散式兩種經營模式的優劣，戴德梁行日前發布的報告進行一個詳細的比較。報告來源：戴德梁行▲1、規模擴張分散式長租公寓由于房源選擇靈活，房源獲取難度較低，對改造能力要求低，更有利于在短期內積累大量房源進而實現快速擴張。而對于集中式公寓，整棟或整層的可供出租改造的物業比分散式房源要少，而且要經過較長的談判期，需要較高的整體改造裝修能力，所以在規模擴張方面缺乏優勢。2、資產增值從資產增值來看，如果是通過購買而獲取的整棟長租公寓房源，經過整體改造運營，從建筑本身到外部環境，都會得到很好的改善，加上資產價格的上升，資產增值效果明顯。而分散式公寓由于房源一般屬于個人房東，資產增值受益方為房東所享有。3、運營服務從運營服務來看，集中式公寓由于房源集中，易于設置服務設施和開展服務活動，便于管理，運營成本較低。而房源之間都存在一定距離的分散式長租公寓服務半徑拉長，較難開展服務活動，提供較多的服務則大大提升成本。目前來看，在成都，龍湖旗下長租公寓品牌冠寓擴張速度驚人，作為集團第四大主航道業務，冠寓依靠其良好的物業口碑、整體化運營的社交圈以及2018年即將推出的冠寓APP、同城換租等新概念，其在蓉布局的長租公寓不論在擴張速度還是輕重資產搭配、點位靈活布局上已走在市場前列。未來展望：長租公寓第一梯隊至少2萬~3萬間房現在的年輕群體生長于物質較豐富的年代，在解決了居住問題的情況下，租客往往會考慮怎樣住得更好，長租公寓良好的社交氛圍、共享書吧、共享健身房等特點，正好滿足了這種需求。鏈家研究院院長張鍵認為，未來兩三年內，成都長租公寓都將處于擴充時代。未來大型品牌公司至少要發展2萬~3萬間房才能立足于長租公寓市場的第一梯隊。可以預見的是，2018年，隨著各大品牌企業的進入，市場競爭激烈，在大品牌發展態勢良好的情況下，或有小型長租公寓將面臨淘汰。優客逸家相關負責人告訴記者，服務運營能力的高低，很大程度上能體現長租公寓的品質和生命力，這背后需要非常細化的服務及標準、強大的信息系統和高效的管理流程去支持。鏈家研究院院長張鍵則認為，長租公寓的位置較為關鍵，企業在選址時要關注上班群體單位距離以及交通便利性等問題，同時產品定位要符合不同消費群體對大小房源及租金價格的需求。另外，配套服務以及個性化服務也要跟上消費者的需求。

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